تحلیل

تحلیلی پیرامون برخی از مواد اصلاحی بخش مالیات بر درآمد املاک

بانک و صنعت؛ بخش مالیات بر درآمد املاک در (24) ماده و (30) تبصره توسط قانونگذار مورد بازنگری قرار گرفت که در این میان الحاق ماده (54 مکرر) یکی از بهترین و مفیدترین موادی است که در شرایط اقتصادی کشور وضع و به مورد اجرا گذارده شده است.

1)الحاق ماده (54 مکرر)
در عصر حاضر امنیت، غذا، مسکن، اشتغال و ... از مهمترین وظایف دولتها بشمار می آید، زیرا این امر ارتباط تنگاتنگی با رضایت مندی افراد جامعه داشته، به دیگر سخن دولتهایی که بتوانند رفاه و آسایش بیشتری را برای ملتهای خویش فراهم نمایند، می توانند وفاداری بیشتر ملتهای خود را نسبت به خویش تقویت نموده که در نهایت این امر به انسجام و استحکام دولت کمک فراوانی می نماید. اما آنچه که همیشه دولتها را با چالش و اشکال مواجه می نماید، مساله محدودیت منابع مالی است که بزعم بسیاری از صاحبنظران می توان از طریق مالیات آن را جبران نمود.
در کشور ما نیز این موضوع بخوبی مصداق داشته، بطوریکه در بسیاری از زمینه ها می توان از ابزار مالیات برای حل معضلات و مشکلات جامعه بهره جست. نمونه بارز این امر مساله مسکن می باشد که امروزه به یکی از مشکلات و دغدغه های اصلی دولتمردان تبدیل شده است. زیرا در حال حاضر و در شرایطی که اقتصاد کشور حالت رکودی را پشت سر می گذارد بسیاری از سوداگران مسکن ترجیح می دهند برای بدست آوردن سود و منفعت بیشتر واحدهای مسکونی احداثی خود را تا زمان رونق اقتصادی بصورت خالی نگه داشته و آنگاه در فرصت مناسب آن را بفروش رسانند. خوشبختانه قانونگذار با الحاق ماده (54 مکرر) به قانون مالیاتها و وضع مالیات بر واحدهای خالی ترفند سوداگران مسکن را تا حدود بسیار زیادی خنثی نموده، بطوریکه آنان دیگر قادر به تحصیل سودهای کلان نخواهند شد. 
2) ماخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک
تا قبل از اصلاحیه مصوبه 94/4/31 معمولا مال الاجاره از روی سند رسمی و در غیر اینصورت براساس املاک مشابه تعیین می گشت، اما از ابتدای سال 82 ارزش اجاری ملاک مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک قرار گرفت.
با توجه به آخرین اصلاحیه قانون مالیاتها، می توان به دو روش درآمد اجاره را مبنای تشخیص مالیات قرار داد که عبارتند از:
1- قرارداد اعم از رسمی یا عادی
2- چنانچه قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره بها براساس جدول املاک مشابه تعیین می شود.

3)ارزش معاملاتی
نظر به اینکه در برخی از مواد قانون مالیاتها بویژه در ماده (59) و ماده (77) به ارزش معاملاتی تاکید شده است. از این رو به اختصار ماده (64) مورد امعان نظر قرار می گیرد.
تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع قانون مذکور را در سال اول معادل دو درصد (2%) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند.
این شاخص هرسال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (20%) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

الف - قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت

ب- قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی ازلحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی
این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت‌اسناد و املاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هرسال یک‌بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.
ارزش معاملاتی تعیین‌شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهائی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
مواردی که سازمان امور مالیاتی کشور یا ادرات تابعه می توانند قبل از اتمام دوره یکساله در هر شهر یا بخش اقدام به تشکیل کمیسیون تقویم املاک جهت تعیین ارزش معاملاتی نمایند شامل:

1- برای نقاط که فاقد ارزش معاملاتی است.
2- برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته یا با توجه به معیارهای ذکر شده در ماده (64) قانون مالیاتها تغییرات عمده در ارزش املاک به وجود آمده باشد.
با کمی تأمل ملاحظه می شود که در اصلاحیه ماده مذکور تا حدود بسیار زیادی کاستی ها و نقائص این ماده مرتفع شده است. زیرا در گذشته ارزش های معاملاتی که توسط کمیسیون های تقویم املاک مناطق مختلف کشور تعیین می گردید، نسبت به یکدیگر اختلاف فاحشی داشت. در عین حال نیز میان ارزش معاملاتی و ارزش روز املاک تفاوت زیادی به چشم می خوردکه حتی در بعضی از مناطق این اختلاف به یکصد و پنجاه برابر هم می رسید. لذا قانونگذار با بازنگری ماده مذکور تلاش نموده، ضمن آنکه به یکسان سازی و یکنواختی ارزش معاملاتی مناطق مختلف کشور کمک نماید، با لحاظ نمودن تعیین ارزش معاملاتی در سال اول معادل دو درصد(2%) میانگین قیمتهای روز منطقه، و در سالهای بعد با افزایشی به میزان دو واحد درصد ظرف ده سال ارزش معاملاتی هر منطقه را به بیست درصد(20%) میانگین قیمتهای روز املاک رسانده و از این طریق ارزش معاملاتی را به ارزش روز املاک نزدیکتر نماید.

4)مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک
با مطالعه و بررسی اصلاحیه قانون مالیاتها ملاحظه می شود که بموجب ماده (77) قانون، ساخت و فروش هر نوع ساختمان شغل تلقی گردیده، بنابراین درآمد اشخاص حقیقی و یا حقوقی که به اینگونه فعالیتها اشتغال دارند، به ترتیب مشمول مالیات بر درآمد مشاغل و اشخاص حقوقی قرار می گیرند. ضمنا در اولین نقل و انتقال ساختمانهای ذکر شده، اشخاص مکلفند علاوه بر پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون، مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (10%) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال نیز خواهند بود. گفتنی است مالیات قطعی مودیان این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود. در حالیکه قبل از اصلاحیه قانون نرخ ده درصد (10%) بصورت مقطوع و به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال مورد محاسبه قرار می گرفت.
با بررسی و مطالعه مطالب فوق می توان دریافت که قانونگذار با الحاق و اصلاح برخی از مواد قانون مالیاتها کوشیده است ضمن آنکه به تحقق عدالت مالیاتی جامه عمل پوشانده، بتواند درجهت رضایتمندی هر چه بیشتر فعالان اقتصادی و نیز تحقق درآمدهای مالیاتی از سوی دولت گامهای بلندی را بردارد.