پاسخ به برخی ابهامات مالیات بر خانه های خالی

بانک و صنعت، در سال 94، مالیات بر خانه های خالی در قالب ماده 54 مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم به تصویب مجلس رسید. بر اساس این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به فراهم ساختن سامانه ای تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد که طی آن باید اطلاعات خانه های خالی را از دستگاه های مربوطه اخذ کرده و در سامانه درج نماید.

این قانون به دلیل تعلل وزارت راه و البته مشکلات پیش رو این وزارتخانه برای تأمین اطلاعات از سایر ارگان ها تا کنون به تأخیر افتاده است. با تغییر وزیر راه و شهرسازی و انتخاب آقای اسلامی، این طرح دوباره به اجرا باز گشت اما عدم بازدارندگی نرخ آن سبب شد تا نمایندگان مردم بار دیگر به فکر اصلاح این قانون بیفتند.

همزمان با جدی شدن اجرای این قانون، سوالات و شبهاتی از سوی اقتصاددانان مطرح شد که در این یادداشت تلاش شده به تعدادی از آنها پاسخ داده شود:

سوال 1- اصلاح قانون و اخذ مالیات بر خانه خالی چه تأثیری در عرضه مسکن دارد؟

در صورتی که با استفاده از ابزار مالیاتی نرخ خانه های خالی در بازار به حدود 5 درصد کاهش یابد، این امر به عرضه بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می گردد.

این میزان عرضه (1.5 میلیون واحد) برابر با تأمین نیاز 2 سال کشور به مسکن است؛ زیرا به طور تقریبی سالانه حدود 800 هزار واحد مسکونی در کشور احتیاج است و با عرضه تنها 60 درصد خانه های خالی به بازار می توان گفت رقمی معادل 5 برابر تولید فعلی مسکن (300 هزار واحد در سال) فراهم خواهد شد. بنابراین کنترل خانه های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت مسکن، اجاره بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.

سوال 2- آیا مالکان خانه های خالی بار مالیاتی را به دوش مستأجران آینده نمی اندازند؟

جواب: خیر به چند دلیل:
1- نیت مالکان برای احتکار چیست؟ دلیل اصلی خالی نگه داشتن ملک برای فروش در نقطه اوج قیمتی است، اینکه مالکان و محتکران یکسال یا چندسال خانه را خالی نگه دارند و پس از آن اجاره دهند خیلی منطقی نیست! مگر در شرایط خاص.
2- در حال حاضر که مالیات بر خانه خالی وجود ندارد قیمت اجاره نجومی افزایش نمی یابد؟ در واقع اگر مالک یا موجر شرایط افزایش اجاره بها را داشته باشد دریغ نکرده و افزایش می دهد همانطور که هم اکنون اجاره ها سر به فلک کشیده است.
3- چون افزایش عرضه باعث شکسته شدن قیمت ها خواهد شد در نتیجه چون قیمت خانه ها کاهش میابد بنابراین قیمت اجاره هم کاهش می یابد.
4- به دلیل پراکنده بودن خانه های خالی در مناطق، چسبندگی قیمتی رخ نمی دهد چرا که مثلاً در منطقه دو تهران 70 هزار واحد قرار دارد و در منطقه 19 نیز هزار واحد و در سایر مناطق نیز متفاوت است.
5- این مسئله در سال اول اجرای طرح امکان رخداد دارد اما از سال بعد از آن دیگر خانه خالی محسوب نشده و حتی می شود گفت 2.5 میلیون خانه عرضه شده اما برای اطمینان بیشتر می توان با افزایش نرخ مالیات در سال اول اثر بار مالیاتی را به صفر میل داد.
6- مالیات بر خانه های خالی به تنهایی نمی تواند در بازار مسکن معجزه کند و نیازمند اقدامات تکمیلی مانند صرف درآمد این مالیات برای ساخت و ساز و … است.
7- به دلیل آنکه ده درصد از خانه های تهران خالی هستند و از 90 درصد باقیمانده تقریباً 40 تا 50 درصد استیجاری هستند و در صورت عرضه میزان خانه های استیجاری از میزان تقاضا بیشتر شده و بار مالیاتی نخواهد داشت.

سوال 3: آیا اجرای این مالیات، باعث خروج سرمایه و رکود نمی شود و سازندگان را ورشکست نمی کند؟

1- در شرایط فعلی که مالیات بر خانه خالی هنوز اجرا نشده باز هم ساخت مسکن در رکود است و سالانه حدود 300 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می شود که نشان از تعطیلی ساخت مسکن در کشور دارد.
2- تقاضای مسکن در کشور بالاست و احتیاج به تولید مسکن همیشه وجود دارد. اینکه مالیات بر خانه خالی قیمت مسکن را صفر خواهد کرد ادعای نادرستی است اما می توان گفت این مالیات، قیمتها را متعادل می کند. بنابراین تنها اتفاقی که می افتد این است که این مالیات، نوع تقاضا را تغییر می دهد و سوداگری کوتاه مدت را به مصرفیِ بلند مدت تبدیل خواهد کرد. مضاف بر اینکه با متعادل شدن قیمتها تقاضای مصرفی و بالقوه به تقاضای بالفعل تبدیل شده و در کل تقاضا بیشتر خواهد شد.
3- با توجه به اینکه سامانه ملی املاک و اسکان راه اندازی و اجرایی می شود سازنده از سر درگمی خارج خواهد شد و جلوی ورشکستگی آنها را می گیرد چرا که با مطالعه تقاضا و تولیدی که در سامانه ثبت شده به راحتی می تواند برای آینده بازار و ساخت و ساز خود برنامه ریزی کند. در واقع باید با ایجاد سامانه به جایگاهی برسیم که از سمت تقاضا به تولید مسکن برویم نه اینکه هر کس برود مسکن تولید کند و نگه دارد تا یک زمانی بفروشد.
4- این سوال مطرح می شود که آیا خروج سرمایه هایی که با هدف سوداگری و احتکار در بازار مسکن ورود پیدا کرده اند، به ضرر مستأجرین و خریداران واقعی است؟ اگر پاسخ منفی است، چه نگرانی از خروج این نقدینگی مضر وجود دارد؟ تجربیات جهانی نشان می دهد که باید با اعمال این مالیات، روند خروج سوداگران از بازار مسکن تسریع شود تا سرمایه گذاران واقعی به سمت ساخت و ساز خانه های متناسب با نیاز مردم حرکت نمایند.

سوال 4- آیا با وضع این مالیات نقدینگی به سمت سایر بازارها نمی رود؟

راهکاری که بازارهای غیرمولد را از صرفه می اندازد و مانع هجوم نقدینگی به این بازارها و اثرات منفی آن می شود، مالیات بر عایدی سرمایه است. اثرات عدم تصویب و اجرای قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» در بازارهای مسکن، خودرو، طلا و ارز و … را نمی توان با عدم اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی برطرف کرد و مسئله حرکت نقدینگی به سمت سایر بازارها در موضوع مالیات بر خانه های خالی مطرح نیست.

سوال 5- عمده خانه های خالی لوکس و غیر قابل استفاده برای اقشار متوسط هستند، اخذ مالیات چه تأثیری خواهد داشت؟

1- به دلیل عدم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور نمی توان به تفکیک بیان کرد چه تعداد از خانه های خالی لوکس و چه تعداد متناسب با نیاز و چه تعداد در حاشیه شهرها هستند. نمونه بارزی که در شهر تهران مردم عادی می توانند از آن خانه ها بهره مند شوند، واحدهای مسکونی خالی در منطقه 22 تهران است که عمده این آپارتمان ها متناسب با نیاز هستند؛ اما خالی مانده اند و نمونه های بی شمار دیگری در سایر شهرها می توان نام برد.
2- با این حال، به فرض اینکه واحدهای موجود لوکس و غیرقابل استفاده برای اقشار کم درآمد باشند؛ در صورتی که دولت برای همین واحدها و مالکان محتکر هزینه و جریمه ای ایجاد نکند، در آینده شاهد انباشت هر چه بیشتر خانه های خالی خواهیم بود، خانه هایی که منابع کشور را در خود قفل کرده و رشد اقتصادی و اشتغال را به نابودی کشانده است. اتفاقی که طی سال های 1385 تا 1395 افتاد و بسیاری از سرمایه هایی که باید به سمت تولید مسکن (بیش از 1000 هزار میلیارد تومان) می رفت به دلیل عدم برخورد با محتکران در خانه های خالی بلوکه شد و سال به سال این میزان افزایش یافت.
3- مالیات بر خانه های خالی موجب عرضه واحدها در مناطق گران قیمت خواهد شد؛ که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که در هر دو حالت موجب کاهش قیمت اجاره بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد. با توجه به اینکه سایر مناطق، قیمت های خود را با مناطق بالا و گران قیمت تنظیم می کنند، بنابراین به طور قطع این موضوع در کاهش قیمت در مناطق متوسط به پایین تأثیر بسزایی خواهد داشت.
4- با اخذ مالیات از خانه های لوکس شیفت و جابه جایی طبقاتی نیز رخ خواهد داد؛ به طوریکه خانه های لوکس وارد عرضه می شود و طبقات بالاتر درآمدی به راحتی می توانند این نوع خانه ها را با توجه به قیمت مناسب تر تهیه کنند و به همین ترتیب زنجیره وار، جا و انتخاب برای طبقه آخر درآمدی (دهک اول) بهتر و بیشتر می شود.
5- در صورتی که نرخ مالیات بر خانه های خالی در اصلاحیه قانون بازدارنده باشد، سازندگان خانه های لوکس نیز صرفه اقتصادی در ساخت خانه هایی که متناسب با نیاز مردم نیست و تقاضا کمی دارند، نخواهند دید و همین عامل موجب هدایت سرمایه ها به سمت ساخت و ساز خانه های مورد نیاز مردم می رود.

سوال 6- اشخاص خانه خالی خود را برای فروش یا اجاره قرار دادند؛ اما به دلیل نبود مشتری مشمول مالیات شدند؟

در اصلاح قانون مالیات بر خانه های خالی 6 ماه زمان برای املاک غیر نوساز و 12 ماه به املاک نوساز داده شده تا افراد بتوانند خانه خالی خود را یا بفروشند یا اجاره دهند و پس از گذشت بیش از مدت مذکور مشمول مالیات می شوند.
مضاف بر این در شرایطی که اقشار جامعه تقاضای بالقوه هستند؛ اما به دلیل بالا بودن قیمت ها توان اجاره یا خرید را ندارند و بعضاً ناچارا پشت بام ها یا انباری ها را اجاره می کنند؛ بنابراین می طلبد مالکان خانه های خالیِ خود را با قیمت مناسب تری در این فرصت 6 و 12 ماهه عرضه کنند و حتماً مشتری پیدا خواهد شد.

سوال 7- با این خدمات در قانون امضاهای طلایی شکل می گیرد؟

1- در صورت همکاری دستگاه ها و قفل شدن سیستم امکانپذیر نیست مثل همان چیزی که در مورد شماره تلفن برای ثبت نام خودرو و سجام اتفاق می افتاد و در صورت ارائه خدمات دیگر افرادی که خلاف واقع کار کردند به مشکل خواهند خورد.
2- مدیران و کارکنان مستنکف از اجرای مفاد این ماده به مجازات درجه 6 موضوع ماده 19 مجازات اسلامی محکوم خواهند شد.