بانک و صنعت، این نوع مالیات، در طبقه‌بندی مالیات‌های مستقیم قرار گرفته و مالیات بر اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و نهایتا مالیات نقل و انتقال املاک و سرقفلی را شامل می‌شود.
مالیات بر درآمد اجاره، مالیاتی است که به درآمد تحصیل‌شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد.
نحوه محاسبه این نوع مالیات عبارت است از کل مال‌الاجاره دریافتی، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. لازم به ذکر است که محل سکونت پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود و در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد برای هریک از افراد مذکور از شمول مالیات بر درآمد اجاره خارج خواهد بود.
مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شوند در طول مدت اجاره از 100 درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند.
اول:
انواع مالیات بر درآمد املاک:
1- مالیات بر درآمد اجاره
2- مالیات نقل و انتقال املاک
دوم:
مالیات بر درآمد مستغلات (اجاره)
1- مالیات مستغلات یا اجاره دست اول: مالیاتی است که به درآمد املاک و مستغلاتی که از طرف مالک به اجاره واگذار می شود تعلق می گیرد، در واقع موجر مالک نیز می باشد.
2- مالیات اجاره داری دست دوم: هر گاه مستاجر محل مورد اجاره را به غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره داری دست دوم می باشد، در واقع موجر مالک نمی باشد.
سوم:
روش های تعیین مال الاجاره املاک:
1- مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود.
2- ماده 54 درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (54مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهدشد.
تبصره:
در صورتی که مستأجر جزء مشمولان تبصره(9) ماده(53) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
تبصره:
چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.
تبصره:
در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین‌شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین‌شده مورد اعتراض مودی باشد، در این صورت پرونده قابل‌رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.
چهارم:
معافیت های پیش بینی شده
1- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.
2- درآمد شخص ناشی از اجاره از واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
3- مکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند، در طول مدت اجاره از 100درصد مالیات بر درآمد اجاره معاف می باشند.
4- شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر ساله سقف آن اعلام می گردد از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می باشد.
- مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه دهند.
- در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.
- حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.
5- هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات، میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر می شود.
پنجم:
انواع مالیات نقل و انتقال املاک
- مالیات نقل و انتقال ملک
- مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک
- مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه
الف) مالیات نقل و انتقال املاک: نقل و انتقال املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد مشمول مالیات می گردند.
ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (حقوق صنفی و سرقفلی): انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد درتاریخ انتقال از طرف صاحب یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.
تعریف حق واگذاری:
حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل
ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش: درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بردرآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
تبصرة 1- اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
تبصرة 2- شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
تبصرة 3- شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌گردد، گزارش کنند.
تبصرة 4- شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ دو درصد موضوع ماده 59ق.م.م می باشد.
ششم:
مهلت ارایه اظهارنامه: مودیان موضوع این فصل به استناد ماده 80 ق.م.م مکلف اند اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق واگذاری محل تنظیم و تا سی روز پس از انجام معامله و در سایر موارد تا آخر تیر ماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارایه و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نماید.
هفتم:
جرایم مالیاتی
1- عدم ارایه اظهارنامه در موعد مقرر ده درصد مالیات متعقله
2- عدم پرداخت مالیات در موعد مقرر معادل 2/5 درصد مالیات به ازای هر ماه دیر کرد.
3- در صورتیکه مودیان موضوع ماده 57، اظهارنامه خلاف واقع به ادارات امور مالیاتی ارایه نمایند علاوه بر مالیات متعلقه، یک برابر آن را نیز باید بعنوان جریمه پرداخت نمایند.
هشتم:
مبدا احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به ارایه اظهارنامه مالیاتی هستند، نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت ارایه آن و نسبت به ما به الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از ارایه اظهارنامه خودداری نموده و یا اصولا مکلف به ارایه اظهارنامه نیستند، تاریخ انقضای مهلت ارایه اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می باشد.
نهم:
مدارک لازم جهت تشکیل پرونده مستغلات
– تصویر سند مالکیت و بنچاق
– تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
– تصویر پایان کار
– تصویر صورت مجلس تفکیکی
– تصویر اسناد اجاری (رسمی- عادی)
– تصویر گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن ملک)
– تصویر وکالتنامه در صورت مراجعه وکیل
دهم:
مدارک لازم جهت نقل و انتقال املاک (گواهی ماده 187)
– استعلام دفاتر اسناد رسمی (با ذکر نام خریدار)
– تصویر سند مالکیت و بنچاق
– تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
– تصویر پایان کار
– تصویر پروانه تخریب و نوسازی و عدم خلاف در مورد املاک در دست ساخت
– تصویر صورت مجلس تفکیکی
– تصویر اسناد اجاری (رسمی- عادی)
– تصویر گواهی حصر وراثت (در صورت ورثه ای بودن)
– تصویر گواهی واریز مالیات بر ارث – تصویر وکالتنامه ( در صورت مراجعه وکیل)
– تصویر مبایعه نامه یا قولنامه در خصوص انتقال حق واگذاری محل
